REIT در مقابل صندوق های سرمایه گذاری متقابل املاک و مستغلات

Real estate investment trust(REIT)

تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT)، به عنوان یک شرکت سرمایه گذاری، یک ابزار مؤثر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به حساب می آید. REIT به منظور بهره‌مندی از تخصص و منابع مالی توسط گروه سرمایه‌گذاران تاسیس شده‌است و با بهره‌گیری از این منابع، به دنبال خرید، فروش، توسعه و اداره املاک و مستغلات مختلف هستند.

REIT ها به دو صورت عمده وجود دارند؛ REIT سهام و REIT وام مسکن. در REIT سهام، سرمایه‌گذاران مستقیماً از طریق در خرید سهام شرکت‌های REIT شرکت کرده و بخشی از سود بر اساس تعداد سهام خریداری شده، به آنها تقسیم می‌شود. از طرفی، در REIT وام مسکن، تراست وام مسکن توزیع می‌دهد و درآمد خالص از وام‌های مسکن حاصل می‌شود.

همچنین می‌توان به REIT ترکیبی اشاره کرد که بین سهام و وام مسکن ترکیب می‌شود. در این نوع از REIT، درآمد از فروش ملک، توزیع سود سهام و وام‌های مسکن پرداخت می‌شود.

به طور کلی، REIT ها به عنوان یکی از روش‌هایی برای دستیابی به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بسیار مورد توجه قرار گرفته‌اند. اگرچه مشخصات و سرمایه‌گذاری در هر نوع REIT ممکن است متفاوت باشد، اما تمام آنها به عنوان یک راه فرعی برای دستیابی به مالیات پایین تر و سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات پایدار، مورد استفاده قرار می‌گیرند.

سه نوع اصلی عبارتند از REITهای سهام، REITهای وام مسکن و REITهای ترکیبی.

REITهای سهام

Equity REITs مالک و سرمایه گذاری در املاکی مانند آپارتمان ها، ساختمان های اداری، مراکز خرید و هتل ها است. درآمدها عمدتاً از اجاره املاکی که مالک یا در آن سهم دارند به دست می آید.

یک REIT سهام ممکن است به طور گسترده سرمایه گذاری کند یا ممکن است بر بخش خاصی مانند هتل ها، املاک مسکونی، انبارها، بیمارستان ها و غیره تمرکز کند.

به طور کلی، سهام REIT درآمد پایدار را ارائه می دهد. و از آنجایی که این REIT ها با جمع آوری اجاره ها درآمد ایجاد می کنند، پیش بینی درآمد آنها نسبتاً آسان است و در طول زمان افزایش می یابد.

بنابراین، با خرید سهام REIT، شما به عنوان سرمایه گذار، صاحب قسمتی از املاکی که آن REIT در آن سرمایه گذاری کرده است، خواهید شد. این سرمایه گذاری فوق العاده به دلیل پایدار بودن درآمد و ارزش سرمایه گذاری بالا جذاب است. همچنین، تضمین شده است که حداقل 90٪ از درآمد عملیات REIT به صورت فصلی به سهامداران توزیع می شود.

علاوه بر نقش سرمایه گذار در REIT، این سرمایه گذاری باعث ایجاد ارزش افزوده در بازار املاک و مستغلات می شود. شرکت های مالی به دنبال جایگزینی سرمایه گذاری های غیرمعین و ریسک بالا با سهام REIT هستند که باعث افزایش رقابت و شفافیت در بازار می شود. همچنین، باعث ایجاد فرصت های شغلی در بخش سرمایه گذاری و املاک و مستغلات می شود و به ایجاد کسب و کارهای کوچک و متوسط کمک می کند.

در نهایت، با توجه به وضعیت اقتصادی جهان و تاثیرات آن بر بازار سرمایه و املاک، سرمایه گذاری در REIT ها برای کسانی که به دنبال پایداری، رشد و درآمد مضمون هستند، یک انتخاب هوشمندانه است.

REIT وام مسکن

REITهای وام مسکن (یا mREIT) در وام مسکن مسکونی و تجاری سرمایه گذاری می کنند. این REIT برای وام مسکن پول قرض می‌دهند یا وام‌های مسکن موجود یا اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS) را خریداری می‌کنند. در حالی که REITهای سهام معمولاً از طریق اجاره درآمد ایجاد می کنند، REITهای وام مسکن از سود سرمایه گذاری بدهی خود درآمد کسب می کنند.

 REITهای وام مسکن زمانی که نرخ بهره در حال افزایش است بهتر از REITهای سهامی عمل می کنند.

همچنین، این REITها برای سرمایه گذارانی که به دنبال درآمد ثابت هستند، جذاب هستند زیرا درآمد آن‌ها به دست آمده از تعهدات قرضی و پشتوانه MBS به بنگاه ثابتی متصل است. هرچند که REITهای وام مسکن به دلیل ماهیت آن‌ها برای سرمایه گذاران که به دنبال سود بالاتر هستند کمی کمتر جذاب هستند.

بعضی از REITهای وام مسکن، به نام Hybrid REIT نیز شناخته می‌شوند که ترکیبی از دو نوع REITها هستند. Hybrid REITها همزمان در بخش MBS و سهام سرمایه گذاری می‌کنند. این REITها به دلیل ترکیب دو نوع سرمایه گذاری، سود بالاتری دارند و برای سرمایه گذارانی که به دنبال ترکیبی از سرمایه گذاری با ریسک پایین و بازدهی بالا هستند، می‌توانند وسیله‌ی مناسبی باشند.

بنابراین، این REITها به عنوان یک راه حل سرمایه گذاری مطمئن و پایدار با درآمد ثابت به نظر می‌رسند، اما برای سرمایه گذارانی که به دنبال سود بالاتر با ریسک بیشتر هستند، توصیه نمی‌شوند. به طور کلی، باید به این نکته توجه کنید که جزئیات سرمایه گذاری REITهای وام مسکن بسته به ویژگی‌های هر REIT به شدت متفاوت است و باید با دقت بررسی شوند.

REIT هیبریدی

REIT هیبریدی، نوعی REIT است که شامل ترکیبی از REIT های حقوق صاحبان سهام و وام مسکن می باشد. بدین ترتیب، این REIT ها هم ملک دارند و اجاره می‌گیرند و هم به اوراق رهنی سرمایه گذاری می کنند. با سرمایه‌گذاری در وام‌های مسکن و دارایی‌های سخت، REIT هیبریدی نظیر Two Harbors رویکرد متعادل‌تری را در پیش می‌گیرند که به آنها کمک می کند در محیط‌های با افزایش و کاهش نرخ بهره، سود ببرند.

اگرچه فقط چند REIT هیبریدی در لیست وجود دارند، اما توجه به آنها برای سرمایه گذاران خیلی حیاتی است. به عنوان مثال، با توجه به شرایط گذشته، Two Harbors توانسته است با استفاده از مدیریت بهینه سرمایه خود، سود قابل توجهی کسب کند. اگرچه فعالیت‌های آنها تحت تأثیر قرار می‌گیرد، اما طرح کسب و کار REIT هیبریدی از منظر مالی از سایر رقبایشان تفاوت دارد.

بنابراین، توصیه می‌شود که سرمایه گذاران حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای به دنبال اطلاعات دقیق و جامع درباره REIT های حقوق صاحبان سهام، رهن‌العقار، وام مسکن و همچنین REIT های هیبریدی باشند. از آنجایی که REIT های هیبریدی نیز همانند سایر REIT ها عمل می کنند، سرمایه گذاران با توجه به ریسک ها و توقعات خود می توانند این نوع سرمایه گذاری را در نظر بگیرند و در صورت نیاز به مشاوره، به متخصصان معتبر و قابل اعتماد مراجعه کنند.

عملکرد REIT

REIT یا شرکت سرمایه گذاری در املاک، در شرایطی که نرخ بهره کاهش پیدا کرده و اجاره بها در حال افزایش است، به صورت عالی عمل می کنند. این شرکت ها در عمل به عنوان سهام پرداخت کننده سود سهام مشابه با سایر شرکت ها مورد تجزیه و تحلیل قرار می گیرند، با این حال به دلیل رفتار حسابداری ملک، تفاوت های زیادی نیز وجود دارد. برای مثال، REIT ها معمولا املاک و مستغلات را خریداری می کنند که ممکن است به دلیل این خریدها، سطوح بالاتری از بدهی را نسبت به سایر شرکت ها نشان دهند.

به علاوه، شرایط بازار سرمایه نیز بسیار مهم هستند. به عبارت دیگر، تقاضای نهادی برای سهام REIT، در کوتاه‌مدت می تواند بر اصول بنیادین غلبه کند. در سال 2001 و نیمه اول سال 2002، سهام REIT علیرغم عوامل بنیادی ضعیف، بسیار خوب عمل کردند زیرا پول در کل طبقه دارایی جریان داشت.

در سطح REIT فردی، بهترین راهکار برای مشاهده چشم اندازهای قوی برای رشد درآمد، شامل درآمد اجاره، درآمد خدمات مرتبط، و FFO است. همچنین، استراتژی منحصر به فرد REIT برای بهبود اشغال و افزایش اجاره بها نیز می تواند به رشد اقتصادی این شرکت ها کمک کند.

بخش صنعت نیز این امکان را برای REIT ها فراهم می کند تا با تمرکز بر تخصصی شدن در بخش های خاص، بازدهی بیشتری را کسب کنند. برای مثال، بر اساس بخش، مراکز داده و چوب در سال 2023 (YTD) بالاترین بازدهی را داشتند در حالی که بخش زیرساخت‌ها و ویژگی‌های متنوع در حال نابودی بود.

در نهایت، عملکرد REIT تحت تأثیر مستقیم شرایط بازار و همچنین عامل های مربوط به شرکت خودشان است و به عنوان یک سهم پرداخت کننده سود، با توجه به تحلیل های بنیادی و فنی، می توانند برای سرمایه گذاران یک گزینه جذاب باشند.

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات یکی از روش‌های مهم سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه است. این صندوق‌ها با استفاده از سرمایه جمع‌آوری شده از سهامداران، سرمایه‌گذاری در دارایی‌های املاک و مستغلات را به‌عنوان یک پرتفوی حرفه‌ای مدیریت می‌کنند. این دارایی‌ها می‌توانند شامل ملک‌های تجاری، رزیدانسیال، دفاتر کار، فضاهای صنعتی و زمین باشند.

یکی از مزیت‌های این نوع سرمایه‌گذاری، تنوع بالایی است که در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌دهد. همچنین این صندوق‌ها از استراتژی‌های متنوعی برای جلب وجوه سرمایه‌گذاران استفاده می‌‌کنند. از جمله این استراتژی‌ها، ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری باز یا بسته با قابلیت انتقال سهام به صندوق دیگر است.

سرمایه‌گذاران با خرید سهام این صندوق‌ها، به صورت غیر مستقیم در دارایی‌های املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند. این سرمایه‌گذاری باعث افزایش سودآوری سرمایه‌گذاری می‌شود.

همچنین صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات با ارائه اطلاعات تحلیلی و تحقیقاتی، سود را برای سرمایه‌گذاران بهبود می‌بخشند. این اطلاعات شامل جزئیات در مورد دارایی‌های به دست آمده، دیدگاه مدیریت در مورد دوام و عملکرد سرمایه‌گذاری‌های خاص املاک و مستغلات و به عنوان یک طبقه دارایی محسوب می‌شوند.

صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات می‌توانند به صورت فعال یا غیرفعال مدیریت شوند و با توجه به استراتژی و اهداف متفاوت در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرند. از جمله مزیت‌های سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها برای سرمایه‌گذاران خرد، توانایی به دست آوردن قرار گرفتن در معرض متنوع نسبت به املاک و مستغلات است.

به طور کلی، صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات با ارائه تنوع در سرمایه‌گذاری، استانداردی برای سرمایه‌گذارانی هستند که به دنبال سود بازدهی مناسب هستند. همچنین، این صندوق‌ها برای سرمایه‌گذاران کوچک، مزیت اطلاعات تحلیلی و تحقیقاتی را دارا هستند.

عملکرد صندوق سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات

صندوق سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات یکی از ابزارهای مهم سرمایه گذاری در بازار املاک است. این صندوق‌ها عمدتاً سهام در شرکت‌های REIT را خریداری می‌کنند که در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند. بنابراین، عملکرد صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات مرتبط با عملکرد REIT هاست.

به عنوان یک ابزار سرمایه گذاری، صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات، با وجود عملکرد مشابه با REIT ها، قابلیت‌های متنوعی دارند. به طوری که می‌تواند تنوع ریسک سرمایه گذاری را افزایش دهد، مالیات‌های کمتری نسبت به سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران فراهم کند و به همین دلیل از نظر مالی مطلوب‌تر باشد.

اگرچه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک املاک و مستغلات نقدینگی را به طبقه دارایی‌های غیر نقدشونده می‌آورند، اما نمی‌توانند با سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک و مستغلات مقایسه شوند. بنابراین، در سرمایه گذاری در این صندوق‌ها، مسئله اصلی انتخاب مدیریت صحیح است.

در کل، استفاده از صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات یک ابزار قابل قبول برای سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات است. اما بهتر است قبل از سرمایه گذاری در این صندوق‌ها، به مقایسه و بررسی بیشتر و توسعه دانش سرمایه گذار بپردازد.

ملاحظات خاص

REIT و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک املاک و مستغلات به سرمایه‌گذاران فردی با دسترسی محدود به سرمایه‌گذاری‌های متنوع یا متمرکز در املاک امکان می‌دهند زیرا حداقل سرمایه‌گذاری نسبتاً پایینی دارند. هنگامی که آنها تنوع ایجاد می کنند، دو نوع صندوق به کاهش ریسک کمک می کنند.

بسته به استراتژی سرمایه گذاری آنها ، صندوق های سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات می توانند ابزار سرمایه گذاری متنوع تری نسبت به REIT باشند. این می تواند هزینه های تراکنش را برای کسانی که به دنبال تنوع بیشتر متمرکز در یک یا چند صندوق هستند، کاهش دهد . آنها همچنین از مزایای مدیریت پورتفولیو و تحقیقات حرفه ای برخوردار هستند.

صندوق های املاک و مستغلات درآمد سود سهام و پتانسیل افزایش سرمایه را برای سرمایه گذاران میان مدت تا بلند مدت فراهم می کنند. به یاد داشته باشید، REIT باید حداقل 90٪ از درآمد مشمول مالیات را به هر سال سهامداران به صورت سود تقسیمی توزیع کند.

ارزش املاک و مستغلات در زمان تورم افزایش می یابد، زیرا قیمت ملک و اجاره بها افزایش می یابد. بنابراین، REIT و صندوق های سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات می توانند به عنوان یک پوشش بالقوه در برابر تورم عمل کنند.

در نهایت، هر دو نوع صندوق املاک و مستغلات، نقدینگی را در طبقه ای از دارایی های غیرنقد فراهم می کنند.

ریسک

مانند هر سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری در REIT و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات خطراتی دارد. بازگشت تضمین نمی شود.

همچنین، مانند تمام صندوق‌های خاص بخش، صندوق‌هایی که بر املاک و مستغلات تمرکز می‌کنند می‌توانند نسبت به صندوق‌هایی با افق‌های سرمایه‌گذاری گسترده‌تر ، مانند صندوق‌هایی که شاخص S&P 500 را ردیابی می‌کنند، بی‌ثبات‌تر باشند. به طور خلاصه، زمانی که بازار املاک و مستغلات دچار تزلزل می شود، منابع مالی در این بخش آسیب می بیند. البته در زمانی که بازار املاک و مستغلات رونق می گیرد عکس این موضوع صادق است.

افزایش نرخ بهره می تواند بر بازده صندوق های املاک نیز تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، REIT ها برای به دست آوردن دارایی ها به بدهی یا پول قرض شده متکی هستند. هنگامی که نرخ بهره افزایش می یابد، هزینه وام نیز افزایش می یابد که می تواند منجر به کاهش سود شود.

بنابراین، مهم است که قبل از سرمایه‌گذاری در REIT و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات، از نگرانی‌های خود درباره ریسک و عوامل مختلف آگاهی داشته باشید و در نهایت تصمیم خود را با در نظر گرفتن تمام جوانب مثبت و منفی سرمایه‌گذاری بگیرید.

نکته پایانی

صندوق های سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات (REIT) و صندوق های سرمایه گذاری مشترک (ETF) دو راهکار برای سرمایه گذاری در بازار املاک هستند. هر دو این صندوق ها سرمایه گذاران را به دنیایی از املاک و مستغلات هدایت می کنند، اما تفاوت های زیادی نیز بین آنها وجود دارد.

اولین تفاوت قابل ذکر بین REIT و ETF در ساختار حقوقی آنها است. REIT ها به بنیانگذاری خود از مالکیت مستقیم در املاک و مستغلات برخلاف ETF ها که فقط به املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند، شروع می کنند. به عبارت دیگر، REIT ها به طور مستقیم مالکیت در دارایی های فیزیکی دارند، در حالی که ETF ها از طریق سرمایه گذاری در سهام شرکت هایی که در ساخت و توسعه املاک و مستغلات فعالیت می کنند، به دنیای املاک و مستغلات پرداخته می شوند.

یکی از بزرگترین مزایای REIT ها برای سرمایه گذاران، نقدینگی بالای آنها است. به عنوان سهمی معامله پذیر در بورس، سهام REIT به راحتی قابل خرید و فروش هستند، بدون نیاز به سرمایه بالا. بر خلاف آن، ETF ها که بیشتر به عنوان تجهیزات مالی برای سرمایه گذاری علیه یک رشته وسیع از دارایی های مالی فعالیت می کنند، نرخ نقدینگی کمتر دارند.

REIT ها همچنین از طریق سرمایه گذاری در دارایی های قابل تأجیر نظیر ساختمان های مسکونی، تجاری و دفاتر، ارائه پتانسیل دارایی های با بازده بالا را دارند. سرمایه گذاران به ويژه در بلندمدت، می توانند از سود حاصل از سود سهام استفاده کنند و ارزش سرمایه را افزایش دهند. همچنین، به دلیل همین دلیل، REIT ها به عنوان یکی از محبوب ترین صندوق های سرمایه گذاری در بازار هستند.

در مقابل، ETF ها پتانسیل کمپرس شدن هزینه های مرتبط با خرید و فروش دارایی ها را دارند، زیرا شریک های بیشتری در دارایی هایی که به طور مستقیم مالکیت ندارند، دارند. همچنین، این صندوق ها امکان گسترش در بسیاری از بازارها را فراهم می کنند. ETF ها همچنین از هزینه های کمتر و کاهش ریسک در صورت تنوع کافی از وسایل سرمایه گذاری استفاده می کنند.

در نهایت، برای سرمایه گذاری در هر دو REIT و ETF، بسیار مهم است که درک چگونگی کار و رفتار آنها و همچنین خطرات و پاداش های مرتبط با هرکدام را داشته باشید. سرمایه گذاری در این صندوق ها باید با مراجعه به یک مشاور سرمایه گذاری مجرب گروه مشاوران ملکی فرد همراه باشد، که بهترین راهکارهای ممکن را برای نیازهای خاص شما ارایه میدهد.