کمیسیون املاک

• در قراردادهای خرید و فروش: معمولا هر دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) موظف به پرداخت بخشی از کمیسیون املاک هستند. این مبلغ معمولا به صورت درصدی از ارزش معامله محاسبه می‌شود و بین دو طرف تقسیم می‌شود.
• در قراردادهای اجاره: معمولا مستاجر و موجر هر کدام بخشی از کمیسیون اجاره را پرداخت می‌کنند. این مبلغ نیز به صورت درصدی از اجاره بها محاسبه می‌شود.

هزینه‌های قرارداد

• هزینه‌های تنظیم سند: این هزینه‌ها شامل هزینه‌های دفترخانه، مالیات نقل و انتقال و سایر هزینه‌های قانونی است. معمولا این هزینه‌ها بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
• هزینه‌های جانبی: هزینه‌هایی مانند هزینه‌های کارشناسی، هزینه‌های آزمایش خاک و … معمولا بر عهده طرفی است که درخواست این خدمات را داده است.

نکات مهم:

• توافق طرفین: مهمترین عامل در تعیین اینکه چه کسی هزینه‌های مختلف را پرداخت می‌کند، توافق طرفین است. شما می‌توانید در قرارداد خود به طور صریح مشخص کنید که هر یک از طرفین چه هزینه‌هایی را باید پرداخت کنند.
• عرف بازار: در هر منطقه و برای هر نوع ملک، عرف خاصی در مورد پرداخت هزینه‌ها وجود دارد. بهتر است قبل از عقد قرارداد، از عرف بازار مطلع شوید.
• مشاوره با وکیل: برای اطمینان از اینکه حقوق شما به طور کامل رعایت می‌شود، بهتر است قبل از امضای قرارداد با یک وکیل مشورت کنید.

موارد زیر می‌تواند برای شما مفید باشد:

• قوانین و مقررات مربوط به معاملات ملکی: مطالعه قوانین و مقررات مربوط به معاملات ملکی به شما کمک می‌کند تا از حقوق خود آگاه شوید.
• قراردادهای نمونه: بررسی قراردادهای نمونه به شما کمک می‌کند تا با مفاد رایج قراردادهای ملکی آشنا شوید.
• مشاوره با افراد با تجربه: مشورت با افرادی که تجربه خرید و فروش ملک دارند، می‌تواند به شما کمک کند تا تصمیمات بهتری بگیرید.

نحوه محاسبه کمیسیون املاک

کمیسیون املاک مبلغی است که مشاور املاک به عنوان حق الزحمه برای انجام معامله ملک (خرید، فروش یا اجاره) دریافت می‌کند. میزان این کمیسیون معمولا به صورت درصدی از ارزش معامله محاسبه می‌شود و بر اساس توافق طرفین و عرف بازار تعیین می‌شود.

عوامل موثر در محاسبه کمیسیون:

• نوع معامله: کمیسیون خرید و فروش با اجاره متفاوت است.
• نوع ملک: کمیسیون آپارتمان با زمین یا ملک تجاری متفاوت است.
• مبلغ معامله: هرچه مبلغ معامله بیشتر باشد، کمیسیون نیز بیشتر خواهد بود.
• عرف بازار: در هر منطقه و برای هر نوع ملک، عرف خاصی در مورد میزان کمیسیون وجود دارد.
• توافق طرفین: در نهایت، توافق بین خریدار، فروشنده و مشاور املاک تعیین‌کننده مبلغ کمیسیون است.

روش‌های معمول محاسبه کمیسیون:

              در معاملات خرید و فروش:

• • معمولا هر دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) موظف به پرداخت بخشی از کمیسیون هستند.
  • میزان کمیسیون در سال 1403 برای املاک مسکونی، تجاری و اداری در تهران 0.5 درصد ارزش معامله است که هر یک از طرفین 0.25 درصد آن را پرداخت می‌کنند.
  • به این مبلغ باید 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز اضافه شود.

    در معاملات اجاره:

    • معمولا مستاجر و موجر هر کدام بخشی از کمیسیون اجاره را پرداخت می‌کنند.
    • میزان کمیسیون در اجاره به صورت درصدی از اجاره بها محاسبه می‌شود و معمولا بین 25 تا 30 درصد اجاره یک ماه است.
    • به این مبلغ نیز 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده اضافه می‌شود.

نکات مهم:

• تغییر تعرفه‌ها: تعرفه‌های کمیسیون املاک ممکن است هر چند وقت یکبار تغییر کند، بنابراین بهتر است قبل از انجام معامله، از آخرین تعرفه‌ها مطلع شوید.
• قرارداد: در قرارداد اجاره یا خرید و فروش، میزان دقیق کمیسیون و نحوه پرداخت آن باید به طور واضح ذکر شود.
• مشاوره با متخصص: برای اطمینان از پرداخت صحیح کمیسیون و جلوگیری از هرگونه اختلاف، بهتر است قبل از انجام معامله با یک مشاور املاک یا وکیل مشورت کنید.

هزینه‌های جانبی در معاملات ملکی در سال 1403

علاوه بر کمیسیون املاک، در معاملات ملکی هزینه‌های جانبی دیگری نیز وجود دارد که باید به آن‌ها توجه شود. این هزینه‌ها بسته به نوع معامله (خرید، فروش، اجاره)، نوع ملک و منطقه جغرافیایی متفاوت هستند. در سال 1403، برخی از مهم‌ترین هزینه‌های جانبی عبارتند از:

هزینه‌های مربوط به سند و نقل و انتقال:

• مالیات نقل و انتقال: این مالیات بر اساس ارزش معامله محاسبه می‌شود و به طور معمول بر عهده خریدار است. نرخ دقیق این مالیات ممکن است در مناطق مختلف متفاوت باشد.
• حق الثبت: هزینه‌ای است که برای ثبت سند جدید در دفترخانه پرداخت می‌شود.
• هزینه‌های دفترخانه: شامل هزینه تنظیم سند، حق التحریر و سایر هزینه‌های مربوط به دفترخانه است.

هزینه‌های کارشناسی و ارزیابی:

• کارشناسی ملک: در برخی موارد، برای تعیین ارزش دقیق ملک، نیاز به کارشناسی توسط کارشناس رسمی دادگستری است. هزینه کارشناسی بر عهده کسی است که درخواست آن را کرده است.
• ارزیابی ملک: ممکن است برای دریافت وام یا انجام برخی امور دیگر، نیاز به ارزیابی ملک توسط بانک یا ارزیاب معتبر باشد.

هزینه‌های جانبی دیگر:

• هزینه آگهی: در صورتی که ملک از طریق آگهی به فروش برسد، هزینه انتشار آگهی بر عهده فروشنده است.
• هزینه بازدید: در برخی موارد، مشاور املاک برای بازدید از ملک، هزینه‌ای را از خریدار دریافت می‌کند.
• هزینه‌های جانبی مربوط به وام: در صورت استفاده از وام برای خرید ملک، هزینه‌هایی مانند حق بیمه و کارمزد وام نیز به هزینه‌های معامله اضافه می‌شود.

عوامل موثر بر هزینه‌های جانبی:

• نوع ملک: هزینه‌های جانبی برای آپارتمان، ویلا، زمین و ملک تجاری متفاوت است.
• مکان ملک: هزینه‌ها در مناطق مختلف شهر و کشور متفاوت است.
• ارزش معامله: هرچه ارزش معامله بیشتر باشد، هزینه‌های جانبی نیز بیشتر خواهد بود.
• خدمات اضافی: برخی خدمات اضافی مانند مشاوره حقوقی، تنظیم قرارداد و … ممکن است هزینه‌های جداگانه‌ای داشته باشند.

توجه: هزینه‌های جانبی در معاملات ملکی ممکن است به صورت سالانه تغییر کند و بهتر است قبل از انجام هرگونه معامله، از آخرین تغییرات مطلع شوید.

مراحل تنظیم سند

تنظیم سند ملک، مرحله پایانی یک معامله ملکی است که طی آن مالکیت ملک به صورت رسمی از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. این فرایند شامل مراحل مختلفی است که در ادامه به طور خلاصه شرح داده می‌شود:

1. توافق اولیه و تنظیم مبایعه‌نامه:

• توافق بر روی قیمت و شرایط: خریدار و فروشنده بر روی قیمت ملک، نحوه پرداخت، تاریخ تحویل و سایر شرایط توافق می‌کنند.
• تنظیم مبایعه‌نامه: این سند، توافقات اولیه دو طرف را به صورت مکتوب ثبت می‌کند.

2. دریافت کد رهگیری:

• ثبت مبایعه‌نامه در سامانه: مبایعه‌نامه در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ثبت می‌شود و یک کد رهگیری منحصر به فرد برای آن صادر می‌شود.

3. تسویه حساب:

• پرداخت مبلغ کامل: خریدار باید کل مبلغ مورد توافق را به فروشنده پرداخت کند.
• تسویه بدهی‌ها: فروشنده باید تمام بدهی‌های مربوط به ملک مانند مالیات، عوارض و آب و برق را پرداخت کند.

4. مراجعه به دفتر اسناد رسمی:

• حضور طرفین معامله: خریدار و فروشنده به همراه مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند.
• بررسی مدارک: متصدی دفتر اسناد رسمی، مدارک طرفین را بررسی کرده و از صحت آن‌ها اطمینان حاصل می‌کند.
• تنظیم سند رسمی: بر اساس اطلاعات مندرج در مبایعه‌نامه و مدارک ارائه شده، سند رسمی انتقال مالکیت تنظیم می‌شود.

5. پرداخت هزینه‌ها:

• هزینه‌های دفترخانه: شامل حق‌التحریر، هزینه ثبت و سایر هزینه‌های مربوط به دفترخانه است.
• مالیات نقل و انتقال: این مالیات بر اساس ارزش معامله محاسبه می‌شود و بر عهده خریدار است.
• سایر هزینه‌ها: ممکن است هزینه‌های دیگری مانند هزینه کارشناسی یا هزینه‌های جانبی دیگر نیز وجود داشته باشد.

6. امضای سند و تحویل آن:

• امضای سند توسط طرفین: خریدار و فروشنده سند را امضا می‌کنند.
• تحویل سند به خریدار: پس از انجام تمامی مراحل، سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر و به وی تحویل داده می‌شود.

مدارک لازم برای تنظیم سند:

• سند مالکیت ملک
• بنچاق (در صورت وجود)
• کارت ملی و شناسنامه طرفین معامله
• وکالت‌نامه (در صورت وجود)
• گواهی پایان کار یا عدم خلاف از شهرداری
• کد رهگیری مبایعه‌نامه
• رسید پرداخت مالیات نقل و انتقال

نکات مهم:

• اهمیت مشاوره حقوقی: داشتن یک مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی، به شما کمک می‌کند تا از حقوق خود به خوبی دفاع کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.
• بررسی دقیق سند: قبل از امضای سند، آن را به دقت مطالعه کرده و از صحت اطلاعات مندرج در آن اطمینان حاصل کنید.
• ثبت سند در اداره ثبت: پس از تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی، سند برای ثبت نهایی به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود.

کمیسیون مشاور املاک چه مواردی را پوشش می دهد؟

کمیسیونی که به مشاور املاک پرداخت می‌شود، در واقع پاداشی است برای خدماتی که این فرد در طول فرآیند خرید یا فروش ملک ارائه می‌دهد. این خدمات شامل موارد زیر می‌شود:

• یافتن ملک مناسب: مشاور املاک با توجه به نیازها و بودجه شما، گزینه‌های مختلفی را برای خرید یا فروش ملک به شما پیشنهاد می‌دهد.
• بازاریابی ملک: مشاور املاک با استفاده از روش‌های مختلف بازاریابی، ملک شما را به مشتریان بالقوه معرفی می‌کند.
• انجام مذاکرات: مشاور املاک در طول مذاکرات با خریدار یا فروشنده، از منافع شما دفاع می‌کند.
• انجام امور اداری: مشاور املاک به انجام امور اداری مانند تنظیم قرارداد، پیگیری انتقال سند و… کمک می‌کند.
• ارائه مشاوره: مشاور املاک در طول فرآیند خرید یا فروش ملک، به شما مشاوره‌های لازم را ارائه می‌دهد.

به طور کلی، کمیسیون مشاور املاک به عنوان پاداشی برای زمان، تخصص و تلاشی در نظر گرفته می‌شود که مشاور املاک برای کمک به شما در انجام معامله ملک صرف می‌کند.

عوامل موثر بر میزان کمیسیون مشاور املاک:

• نوع ملک: ملک مسکونی، تجاری یا زمین
• مکان ملک: شهر یا منطقه
• ارزش ملک: هرچه ارزش ملک بیشتر باشد، کمیسیون نیز ممکن است بیشتر باشد.
• وضعیت بازار: در بازارهای پررونق، کمیسیون‌ها ممکن است بالاتر باشند.
• تجربه و تخصص مشاور املاک: مشاوران املاک با تجربه و تخصص بالاتر ممکن است کمیسیون بیشتری دریافت کنند.
• خدمات ارائه شده: هرچه خدمات ارائه شده توسط مشاور املاک بیشتر و تخصصی‌تر باشد، کمیسیون نیز ممکن است بالاتر باشد.

نکات مهم در مورد کمیسیون مشاور املاک:

• مذاکره: کمیسیون مشاور املاک قابل مذاکره است و شما می‌توانید با مشاور املاک بر سر مبلغ کمیسیون توافق کنید.
• قرارداد: تمام جزئیات مربوط به کمیسیون باید در قرارداد بین شما و مشاور املاک قید شود.
• هزینه‌های اضافی: علاوه بر کمیسیون، ممکن است هزینه‌های دیگری مانند هزینه‌های بازاریابی، هزینه‌های نمایش ملک و… نیز وجود داشته باشد.

آیا حق کمیسیون مشاور املاک قابل مذاکره است؟

اگرچه بسیاری از مشاورین املاک نرخ‌های استاندارد یا پیشنهادی دارند، اما این نرخ‌ها لزوماً غیرقابل تغییر نیستند. شما می‌توانید با مشاور املاک خود مذاکره کنید و سعی کنید به توافقی برسید که برای هر دو طرف مناسب باشد.

عواملی که می‌توانند بر روی مذاکره کمیسیون تاثیر بگذارند:

• نوع ملک: ملک مسکونی، تجاری یا زمین
• مکان ملک: شهر یا منطقه
• ارزش ملک: هرچه ارزش ملک بیشتر باشد، کمیسیون نیز ممکن است بیشتر باشد.
• وضعیت بازار: در بازارهای پررونق، کمیسیون‌ها ممکن است بالاتر باشند.
• تجربه و تخصص مشاور املاک: مشاوران املاک با تجربه و تخصص بالاتر ممکن است کمیسیون بیشتری دریافت کنند.
• خدمات ارائه شده: هرچه خدمات ارائه شده توسط مشاور املاک بیشتر و تخصصی‌تر باشد، کمیسیون نیز ممکن است بالاتر باشد.
• مدت زمانی که ملک برای فروش گذاشته شده است: اگر ملک شما مدت زیادی برای فروش مانده است، می‌توانید به مشاور املاک بگویید که برای فروش سریع‌تر ملک، حاضرید کمیسیون کمتری پرداخت کنید.
• وجود رقبا: اگر چندین مشاور املاک برای فروش ملک شما پیشنهاد داده‌اند، می‌توانید از این موضوع به عنوان ابزاری برای مذاکره استفاده کنید.

نکات مهم در هنگام مذاکره:

• احترام متقابل: در طول مذاکره، به مشاور املاک احترام بگذارید و از لحن محترمانه استفاده کنید.
• ارائه دلایل منطقی: برای هر پیشنهادی که ارائه می‌دهید، دلیل منطقی بیاورید.
• آمادگی برای مصالحه: ممکن است نتوانید به توافق کامل برسید، بنابراین آماده باشید تا کمی از خواسته‌های خود کوتاه بیایید.
• بررسی عرف بازار: قبل از شروع مذاکره، از عرف بازار در منطقه خود آگاه شوید تا بتوانید پیشنهاد معقولی ارائه دهید.
• مشاوره با افراد مطلع: اگر در مورد مذاکره تجربه ندارید، از افراد با تجربه مانند وکیل یا مشاور املاک دیگر کمک بگیرید.

در نهایت، به یاد داشته باشید که کمیسیون مشاور املاک بخشی از هزینه‌های فروش ملک است و باید با توجه به شرایط و موقعیت شما تعیین شود.