اجاره ناخالص اصلاح شده (Modified Gross Rent) نوعی ساختار اجاره است که در قراردادهای اجاره تجاری، به ویژه در ساختمان‌های اداری که چندین مستاجر دارند، رایج است. این نوع اجاره، ترکیبی از اجاره ناخالص و اجاره خالص است و به عنوان یک راه حل میانه برای تقسیم هزینه‌های عملیاتی بین مالک و مستاجر در نظر گرفته می‌شود.

اجاره ناخالص اصلاح شده چگونه کار می کند؟

در این نوع اجاره، برخی از هزینه‌های عملیاتی ملک به صورت مستقیم بر عهده مالک و برخی دیگر بر عهده مستاجر است. به عبارت دیگر، مسئولیت پرداخت هزینه‌ها بین مالک و مستاجر تقسیم می‌شود.

هزینه‌هایی که معمولاً توسط مالک پرداخت می‌شوند:

• مالیات املاک
• بیمه ساختمان
• هزینه‌های نگهداری و تعمیرات اساسی ساختمان
• هزینه‌های مدیریت ساختمان

هزینه‌هایی که معمولاً توسط مستاجر پرداخت می‌شوند:

• برق، آب، گاز مصرفی واحد
• هزینه‌های تلفن و اینترنت
• هزینه‌های تاسیسات و تجهیزات واحد
• سهمی از هزینه‌های مشترک ساختمان (مانند هزینه‌های لابی، آسانسور، نظافت عمومی و …)

توجه: تقسیم دقیق هزینه‌ها بین مالک و مستاجر در قرارداد اجاره مشخص می‌شود و می‌تواند بسته به توافق طرفین متفاوت باشد.

مزایا و معایب اجاره نامه های ناخالص اصلاح شده

• انعطاف‌پذیری: این نوع اجاره به مالک و مستاجر اجازه می‌دهد تا توافقی را منعقد کنند که منافع هر دو طرف را تامین کند.
• شفافیت: با مشخص کردن دقیق هزینه‌های هر یک از طرفین، شفافیت در قرارداد افزایش می‌یابد.
• تقسیم عادلانه هزینه‌ها: هزینه‌ها بر اساس استفاده هر یک از طرفین از امکانات ساختمان تقسیم می‌شود.
• کاهش هزینه‌های مدیریتی برای مالک: بخشی از هزینه‌های عملیاتی به عهده مستاجر است که باعث کاهش بار مالی مالک می‌شود.

مقایسه با اجاره ناخالص و اجاره خالص

• اجاره ناخالص: در این نوع اجاره، تمام هزینه‌های عملیاتی ساختمان بر عهده مالک است.
• اجاره خالص: در این نوع اجاره، تمام هزینه‌های عملیاتی ساختمان بر عهده مستاجر است.

اجاره ناخالص اصلاح شده به عنوان یک گزینه میانی، مزایای هر دو نوع اجاره را با هم ترکیب می‌کند و به همین دلیل، در بسیاری از قراردادهای اجاره تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد.

نکات مهم در خصوص اجاره ناخالص اصلاح شده

• توجه به جزئیات قرارداد: قبل از امضای قرارداد، تمامی بندهای آن را به دقت مطالعه کنید و از درک کامل مفاد آن اطمینان حاصل کنید.
• مشاوره با متخصص: در صورت نیاز، از مشاوره یک مشاور املاک یا وکیل متخصص استفاده کنید.
• تعیین دقیق هزینه‌ها: هزینه‌هایی که باید توسط هر یک از طرفین پرداخت شود، باید به صورت دقیق و شفاف در قرارداد مشخص شود.

اجاره ناخالص

تحت اجاره ناخالص ، مالک تمام هزینه های عملیاتی ملک از جمله مالیات املاک، بیمه املاک ، تعمیرات و نگهداری سازه و بیرونی، نگهداری و تعمیرات محوطه مشترک، نگهداری و تعمیرات واحد، آب و برق، و هزینه های سرایداری را پوشش می دهد.

مالکانی که اجاره نامه ناخالص صادر می کنند، معمولاً مبلغ اجاره را محاسبه می کنند که هزینه اجاره و سایر هزینه ها مانند آب و برق و/یا نگهداری را پوشش می دهد. مبلغ قابل پرداخت معمولاً به عنوان هزینه ثابت صادر می شود که مستاجر هر ماه برای استفاده انحصاری از ملک به صاحبخانه می پردازد. این می تواند برای یک مستاجر مفید باشد زیرا به آنها اجازه می دهد بودجه مناسبی داشته باشند، به خصوص زمانی که منابع محدودی دارند.

اجاره خالص

از سوی دیگر، اجاره خالص در ساختمان های تک مستاجر رایج تر است و مسئولیت ملک را از طریق هزینه ها به مستاجر منتقل می کند. اجاره خالص به طور کلی در ارتباط با مستاجران مانند رستوران های زنجیره ای ملی استفاده می شود.

بسیاری از سرمایه گذاران املاک تجاری که املاک را خریداری می کنند، اما تشدید ناشی از مالکیت را نمی خواهند، تمایل دارند از اجاره خالص استفاده کنند. از آنجا که آنها هزینه های مربوط به ساختمان – بیمه، نگهداری، مالیات بر دارایی – را از طریق اجاره خالص به مستاجر منتقل می کنند، اکثر صاحبخانه ها مبلغ کمتری اجاره می گیرند.

اجاره ناخالص اصلاح شده، یک نوع قرارداد اجاره منعطف است که در بسیاری از شرایط می‌تواند به نفع هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر باشد. این نوع اجاره معمولاً در شرایط زیر کاربرد دارد:

• ساختمان‌های اداری: در ساختمان‌های اداری که چندین مستاجر دارند، اجاره ناخالص اصلاح شده بسیار رایج است. زیرا برخی از هزینه‌ها مانند هزینه‌های لابی، آسانسور و نظافت عمومی، هزینه‌های مشترکی هستند که باید بین همه مستاجران تقسیم شوند.

• فضاهای تجاری بزرگ: در فضاهایی مانند مراکز خرید که چندین فروشگاه وجود دارد، نیز از این نوع اجاره استفاده می‌شود.
• مواقعی که می‌خواهند هزینه‌ها به صورت عادلانه تقسیم شوند: زمانی که هم موجر و هم مستاجر مایل به تقسیم عادلانه هزینه‌ها هستند، اجاره ناخالص اصلاح شده می‌تواند گزینه مناسبی باشد.
• هنگامی که هزینه‌های جانبی ملک بالا است: در مواردی که هزینه‌های جانبی ملک مانند آب، برق و گاز بسیار بالا است، می‌توان با استفاده از اجاره ناخالص اصلاح شده، این هزینه‌ها را بین موجر و مستاجر تقسیم کرد.

به طور کلی، اجاره ناخالص اصلاح شده زمانی مناسب است که:

• انعطاف‌پذیری در قرارداد مد نظر باشد: این نوع قرارداد به هر دو طرف اجازه می‌دهد تا توافقاتی را در مورد تقسیم هزینه‌ها انجام دهند.
• شفافیت در هزینه‌ها مهم باشد: با مشخص کردن دقیق هزینه‌های هر یک از طرفین، شفافیت در قرارداد افزایش می‌یابد.
• تقسیم عادلانه هزینه‌ها مد نظر باشد: هزینه‌ها بر اساس استفاده هر یک از طرفین از امکانات ساختمان تقسیم می‌شود.
• کاهش هزینه‌های مدیریتی برای مالک: بخشی از هزینه‌های عملیاتی به عهده مستاجر است که باعث کاهش بار مالی مالک می‌شود.

در چه مواردی از اجاره ناخالص اصلاح شده بهتر است اجتناب کرد؟

• هنگامی که پیچیدگی قرارداد مهم نباشد: اگر سادگی قرارداد برای طرفین مهم‌تر باشد، ممکن است اجاره ناخالص ساده‌تر باشد.
• هنگامی که هزینه‌های جانبی ملک بسیار پایین است: اگر هزینه‌های جانبی ملک ناچیز باشد، ممکن است تقسیم این هزینه‌ها بین دو طرف به صرفه نباشد.

در نهایت، انتخاب نوع اجاره به شرایط خاص هر قرارداد بستگی دارد. بهتر است قبل از امضای قرارداد، تمام جوانب را بررسی کرده و با یک مشاور املاک یا وکیل مشورت کنید تا بهترین تصمیم را بگیرید.