سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، دو مفهوم حقوقی هستند که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، به آنها اشاره شده است. این دو مفهوم، با یکدیگر تفاوت هایی دارند که در ادامه به آنها می پردازیم.

سرقفلی

تعریف سرقفلی

سرقفلی به معنای حق و امتیاز مستأجر در استفاده از یک ملک تجاری است. این حق به طور معمول ناشی از سرمایه‌گذاری‌هایی است که مستأجر در بهبود و توسعه فیزیکی یا اقتصادی ملک انجام می‌دهد.

ماهیت حقوقی سرقفلی

سرقفلی، یک حق مالی است. این بدان معناست که سرقفلی، قابل خرید و فروش است و می تواند به عنوان یک دارایی، در قبال طلب یا دین، به دیگری منتقل شود.

تاریخچه سرقفلی

سابقه سرقفلی در ایران، به دوران قاجار بازمی گردد. در آن زمان، مستأجران محل های کسب، در ابتدای اجاره، مبلغی را به مالک می پرداختند تا حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران را داشته باشند.

قانون سرقفلی

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، به سرقفلی اشاره کرده است. این قانون، در ماده 27، سرقفلی را اینگونه تعریف کرده است:

«سرقفلی وجهی است که به مناسبت واگذاری محل کسب یا پیشه و تجارت به مستأجر پرداخت می شود و قابل انتقال به غیر است.»

شرایط پرداخت سرقفلی

پرداخت سرقفلی، در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، اختیاری است. یعنی، مستأجر و مالک می توانند با توافق یکدیگر، سرقفلی را تعیین کنند.

افزایش سرقفلی

سرقفلی، در طول مدت اجاره، قابل افزایش است. افزایش سرقفلی، باید با توافق مستأجر و مالک انجام شود. در صورتی که مستأجر و مالک در مورد افزایش سرقفلی به توافق نرسند، میزان افزایش سرقفلی، توسط دادگاه تعیین می شود.

انتقال سرقفلی

سرقفلی، قابل انتقال به غیر است. یعنی، مستأجر می تواند سرقفلی را به دیگری منتقل کند. انتقال سرقفلی، باید به صورت کتبی انجام شود.

سرقفلی در انتقال ملک

سرقفلی، در انتقال ملک به مالک جدید، انتقال می یابد. یعنی، اگر ملکی به مالک جدید منتقل شود، سرقفلی نیز به مالک جدید منتقل می شود.

انحلال سرقفلی

سرقفلی، در موارد زیر، منحل می شود:

• خاتمه مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره به پایان برسد، سرقفلی منتفی می شود.

• خرید ملک توسط مستأجر: در صورتی که مستأجر، ملک را از مالک خریداری کند، سرقفلی منتفی می شود.
• تخریب ملک: در صورتی که ملک تخریب شود، سرقفلی منتفی می شود.

حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستأجر در محل کسب، ایجاد می شود. این حق، ناشی از عواملی مانند شهرت کسب و کار، موقعیت مکانی محل کسب، و حسن شهرت مستأجر است. حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق غیرمالی است و قابل خرید و فروش نیست.

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت، در لغت، به معنای «حق کار و تجارت» است. در اصطلاح حقوقی، حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستأجر در محل کسب، ایجاد می شود. این حق، ناشی از عواملی مانند شهرت کسب و کار، موقعیت مکانی محل کسب، و حسن شهرت مستأجر است.

ماهیت حقوقی حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق غیرمالی است. این بدان معناست که حق کسب و پیشه و تجارت، قابل خرید و فروش نیست و نمی تواند به عنوان یک دارایی، در قبال طلب یا دین، به دیگری منتقل شود.

تاریخچه حق کسب و پیشه و تجارت

سابقه حق کسب و پیشه و تجارت، به دوران قاجار بازمی گردد. در آن زمان، مستأجران محل های کسب، در اثر فعالیت خود در محل کسب، به تدریج، حقی را در آن محل کسب، کسب می کردند. این حق، ناشی از عواملی مانند شهرت کسب و کار، موقعیت مکانی محل کسب، و حسن شهرت مستأجر بود.

قانون حق کسب و پیشه و تجارت

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، به حق کسب و پیشه و تجارت اشاره کرده است. این قانون، در ماده 28، حق کسب و پیشه و تجارت را اینگونه تعریف کرده است:

«حق کسب و پیشه یا تجارت عبارت است از حقی که مستأجر در نتیجه تصرفات خود در محل کسب یا پیشه و تجارت نسبت به آن محل پیدا می کند.»

شرایط ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت، در اثر فعالیت مستأجر در محل کسب، ایجاد می شود. این فعالیت، باید به گونه ای باشد که باعث ایجاد شهرت کسب و کار، موقعیت مکانی محل کسب، و حسن شهرت مستأجر شود.

اثبات حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق غیرمالی است و قابل ثبت در دفتر املاک نیست. بنابراین، برای اثبات حق کسب و پیشه و تجارت، باید مدارکی ارائه شود که نشان دهد مستأجر، در محل کسب، فعالیت داشته و در اثر این فعالیت، حقی را در آن محل کسب، کسب کرده است. این مدارک، می تواند شامل موارد زیر باشد:

• اسناد و مدارک مربوط به اجاره محل کسب
• مدارک مربوط به فعالیت مستأجر در محل کسب
• شهادت شهود

حق کسب و پیشه و تجارت در انتقال ملک

حق کسب و پیشه و تجارت، در انتقال ملک به مالک جدید، انتقال نمی یابد. یعنی، اگر ملکی به مالک جدید منتقل شود، حق کسب و پیشه و تجارت، متعلق به مستأجر سابق باقی می ماند.

انحلال حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت، در موارد زیر، منحل می شود:

• خاتمه مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره به پایان برسد، حق کسب و پیشه و تجارت منتفی می شود.

• خرید ملک توسط مستأجر: در صورتی که مستأجر، ملک را از مالک خریداری کند، حق کسب و پیشه و تجارت منتفی می شود.
• تخریب ملک: در صورتی که ملک تخریب شود، حق کسب و پیشه و تجارت منتفی می شود.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، دو مفهوم حقوقی هستند که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، به آنها اشاره شده است. این دو مفهوم، با یکدیگر تفاوت هایی دارند که در ادامه به آنها می پردازیم.

نحوه ایجاد

• سرقفلی، در ابتدای اجاره به مالک پرداخت می شود، اما حق کسب و پیشه و تجارت، در اثر فعالیت مستأجر در محل کسب، ایجاد می شود.

قابل خرید و فروش بودن

• سرقفلی، یک حق مالی است و قابل خرید و فروش است، اما حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق غیرمالی است و قابل خرید و فروش نیست.

تأثیر در انتقال ملک

• سرقفلی، در انتقال ملک به مالک جدید، انتقال می یابد، اما حق کسب و پیشه و تجارت، در انتقال ملک به مالک جدید، انتقال نمی یابد.

سایر تفاوت ها

• سرقفلی، معمولاً به صورت نقدی پرداخت می شود، اما حق کسب و پیشه و تجارت، می تواند به صورت نقدی یا غیرنقدی، مانند تسلیم ملک دیگری به مالک، پرداخت شود.
• سرقفلی، معمولاً در قرارداد اجاره، به صراحت ذکر می شود، اما حق کسب و پیشه و تجارت، معمولاً در قرارداد اجاره، ذکر نمی شود و باید با مدارک و شواهد، اثبات شود.