سرمایه گذاران املاک و مستغلات از ابزارهای تحلیلی خاصی برای به دست آوردن حقایق و ارقام مرتبط در مورد ملک اجاره ای استفاده می کنند. آن‌ها باید جریان‌های نقدی، نرخ بازده و سودآوری ملک را درک کنند تا بتوانند تصمیمات سرمایه‌گذاری هوشمندانه‌ای در مورد ملک اتخاذ کنند.
به همین دلیل، یک تجزیه و تحلیل خوب املاک و مستغلات شامل نرخ های بازده متعددی است که برای سرمایه گذاران و کارگزاران بسیار مرتبط است. آنها تمام فرمول ها را یاد می گرفتند تا بتوانند نحوه تفسیر آنها را یاد بگیرند و از آنها به خوبی استفاده کنند.
بنابراین، این مقاله شما را با نسبت های کلیدی مهم راهنمایی می کند تا بتوانید معنی آنها را یاد بگیرید. با این حال، اجازه دهید به شما هشدار دهیم که درک این فرمول ها برای مبتدیان آسان نیست. ما امیدواریم که همه خوانندگان بتوانند از آنها برای تجزیه و تحلیل املاک و مستغلات خود استفاده کنند.

نسبت ها مفید هستند زیرا رابطه بین متغیرهای مختلف را نشان می دهند. آنها پایه اصلی هر ریاضیدان، مهندس و تحلیلگر هستند – به ویژه تحلیلگران مالی. استفاده از نسبت ها برای تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری های آینده و فعلی شما در درک اموال در زمینه سودآوری و بازده سرمایه گذاری بسیار مهم است.
مگر اینکه شما فقط به یک باند واگن بپیوندید و کارهایی که اکثر خریداران انجام می دهند را کپی کنید. با این تجزیه و تحلیل ها، شما همچنین باید یاد بگیرید که آنها را با استانداردها یا معیارهای پذیرفته شده به طور کلی مقایسه کنید که اکثر متخصصان برای تعیین اینکه آیا یک ملک یک ضربه احتمالی است یا یک شکست قریب الوقوع استفاده می کنند.

نرخ سرمایه برای یک سرمایه‌گذار انفرادی، به معنای حداقل بازدهی است که او انتظار دارد از سرمایه‌گذاری خود بدست آورد. این نرخ، در واقع هزینه فرصت سرمایه اوست؛ به این معنی که اگر این فرد پول خود را در جای دیگری سرمایه‌گذاری می‌کرد، چه بازدهی می‌توانست کسب کند.

چرا نرخ سرمایه برای سرمایه‌گذار مهم است؟

• تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری: این نرخ، معیاری برای سنجش جذابیت یک سرمایه‌گذاری است. اگر بازده مورد انتظار یک سرمایه‌گذاری کمتر از نرخ سرمایه باشد، آن سرمایه‌گذاری از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر نیست.
• تنوع‌سازی پرتفولیو: با تعیین نرخ سرمایه، سرمایه‌گذار می‌تواند پرتفولیویی با ترکیبی مناسب از دارایی‌های پرریسک و کم‌ریسک ایجاد کند تا به بازدهی مورد نظر خود دست یابد.
• مدیریت ریسک: با در نظر گرفتن نرخ سرمایه، سرمایه‌گذار می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری خود را بهتر مدیریت کند.

عوامل موثر بر نرخ سرمایه برای سرمایه‌گذار انفرادی

• نرخ تورم: نرخ تورم باعث کاهش ارزش پول می‌شود. بنابراین، سرمایه‌گذار باید نرخ تورم را نیز در محاسبه نرخ سرمایه خود لحاظ کند تا ارزش واقعی سرمایه خود را حفظ کند.
• نرخ بهره بدون ریسک: نرخ بهره اوراق قرضه دولتی، به عنوان یک سرمایه‌گذاری بدون ریسک، یک معیار مهم برای تعیین نرخ سرمایه است.
• پروفایل ریسک سرمایه‌گذار: هر سرمایه‌گذاری، بسته به تحمل ریسک خود، نرخ سرمایه متفاوتی را تعیین می‌کند. سرمایه‌گذارانی که ریسک‌پذیری بالاتری دارند، ممکن است نرخ سرمایه بالاتری را نیز در نظر بگیرند.
• مدت زمان سرمایه‌گذاری: هرچه مدت زمان سرمایه‌گذاری طولانی‌تر باشد، سرمایه‌گذار ممکن است نرخ سرمایه پایین‌تری را بپذیرد.
• اهداف سرمایه‌گذاری: اهداف سرمایه‌گذاری، مانند تامین مالی بازنشستگی یا خرید خانه، نیز بر نرخ سرمایه تاثیرگذار است.

چگونه نرخ سرمایه خود را تعیین کنیم؟

تعیین نرخ سرمایه، یک فرآیند شخصی و بستگی به شرایط و اهداف هر فرد دارد. با این حال، می‌توان از روش‌های زیر برای تعیین تقریبی نرخ سرمایه استفاده کرد:

• روش ساده: به عنوان یک شروع، می‌توان نرخ بهره اوراق قرضه دولتی با سررسید طولانی‌مدت را به عنوان نرخ سرمایه در نظر گرفت و سپس با توجه به عوامل دیگری مانند ریسک‌پذیری و اهداف سرمایه‌گذاری، این نرخ را تعدیل کرد.
• استفاده از نرم‌افزارهای مالی: نرم‌افزارهای مالی مختلفی وجود دارند که می‌توانند با توجه به اطلاعاتی مانند سن، درآمد، دارایی‌ها، بدهی‌ها و اهداف سرمایه‌گذاری، یک نرخ سرمایه مناسب را پیشنهاد دهند.
• مشورت با مشاور مالی: مشاوران مالی می‌توانند با توجه به شرایط مالی و اهداف شما، یک برنامه سرمایه‌گذاری شخصی و نرخ سرمایه مناسب را برای شما طراحی کنند.

نکته مهم: نرخ سرمایه یک عدد ثابت نیست و ممکن است با تغییر شرایط اقتصادی و بازار تغییر کند. بنابراین، سرمایه‌گذاران باید به طور مرتب نرخ سرمایه خود را مورد بازبینی قرار دهند.

نرخ سرمایه (بازار): مفهومی چندوجهی

نرخ سرمایه یا نرخ بازده سرمایه، اصطلاحی است که در حوزه های مختلف اقتصادی با معانی متفاوتی به کار می رود. برای درک بهتر این مفهوم، بهتر است به چندین کاربرد رایج آن بپردازیم:

1. نرخ بازده سرمایه در سرمایه‌گذاری:

• تعریف: به میزان سود یا زیانی که یک سرمایه‌گذار از سرمایه‌گذاری خود به دست می‌آورد، نرخ بازده سرمایه می‌گویند.
• محاسبه: نرخ بازده سرمایه معمولا به صورت درصد بیان می‌شود و با تقسیم سود حاصل از سرمایه‌گذاری بر مقدار اولیه سرمایه‌گذاری محاسبه می‌شود.
• انواع:
  • نرخ بازده ساده: سود حاصل از سرمایه‌گذاری اولیه را در نظر می‌گیرد.
  • نرخ بازده مرکب: سود حاصل از سرمایه‌گذاری اولیه و سودهای حاصل از دوره‌های قبلی را در محاسبات لحاظ می‌کند.
• عوامل موثر: نرخ بازده سرمایه تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند نوع سرمایه‌گذاری، مدت زمان سرمایه‌گذاری، نرخ تورم، ریسک سرمایه‌گذاری و شرایط بازار قرار دارد.

2. نرخ سرمایه در اقتصاد کلان:

• تعریف: در اقتصاد کلان، نرخ سرمایه به هزینه فرصت استفاده از سرمایه اشاره دارد. به عبارت دیگر، نرخ سرمایه نشان می‌دهد که اگر به جای سرمایه‌گذاری، پول خود را در بانک سپرده‌گذاری می‌کردیم، چه میزان سود به دست می‌آوردیم.
• اهمیت: نرخ سرمایه در تعیین سطح سرمایه‌گذاری، رشد اقتصادی و تخصیص منابع نقش مهمی دارد.
• عوامل موثر: نرخ بهره، نرخ تورم، انتظارات تورمی و سیاست‌های پولی از جمله عواملی هستند که بر نرخ سرمایه در اقتصاد کلان تاثیر می‌گذارند.

3. نرخ سرمایه در ارزیابی پروژه‌ها:

• تعریف: در ارزیابی پروژه‌ها، نرخ سرمایه به حداقل نرخ بازدهی مورد انتظار از یک پروژه گفته می‌شود.
• اهمیت: نرخ سرمایه در تصمیم‌گیری برای پذیرش یا رد یک پروژه نقش کلیدی دارد. اگر نرخ بازده مورد انتظار از یک پروژه کمتر از نرخ سرمایه باشد، آن پروژه از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر نیست.
• عوامل موثر: نرخ بدون ریسک، حق ریسک، هزینه سرمایه و عوامل خاص پروژه از جمله عواملی هستند که بر نرخ سرمایه در ارزیابی پروژه‌ها تاثیر می‌گذارند.

نکات مهم:

• نرخ سرمایه یک مفهوم نسبی است: نرخ سرمایه برای هر سرمایه‌گذاری، پروژه یا اقتصاد متفاوت است و به عوامل مختلفی بستگی دارد.
• نرخ سرمایه با ریسک رابطه مستقیم دارد: هرچه ریسک یک سرمایه‌گذاری یا پروژه بیشتر باشد، نرخ سرمایه مورد انتظار نیز بالاتر خواهد بود.
• تعیین نرخ سرمایه یک فرآیند پیچیده است: تعیین دقیق نرخ سرمایه نیاز به تحلیل دقیق شرایط بازار، پروژه و عوامل مرتبط با آن دارد.

درآمد خالص عملیاتی (NOI)

درآمد خالص عملیاتی یا Net Operating Income که به اختصار NOI نامیده می‌شود، یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها در ارزیابی عملکرد مالی املاک و مستغلات است. این شاخص نشان می‌دهد که یک ملک یا مجموعه‌ای از املاک تا چه اندازه توانایی تولید درآمد دارد، بدون در نظر گرفتن هزینه‌های مالی مانند بهره وام و مالیات بر درآمد.

تعریف ساده NOI

به زبان ساده، NOI برابر است با کل درآمد حاصل از اجاره یا استفاده از یک ملک، منهای کلیه هزینه‌های عملیاتی آن ملک. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های نگهداری، بیمه، مالیات املاک (property tax)، مدیریت ساختمان و سایر هزینه‌های مرتبط با عملیات روزمره ملک می‌شود.

فرمول محاسبه NOI

NOI = کل درآمد اجاره – کل هزینه‌های عملیاتی

چرا NOI مهم است؟

• مقایسه املاک: NOI به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا املاک مختلف را با یکدیگر مقایسه کنند و بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری را انتخاب کنند.
• ارزیابی عملکرد: NOI یک شاخص کلیدی برای ارزیابی عملکرد یک ملک یا یک مجموعه املاک است.
• تعیین ارزش ملک: NOI در محاسبه ارزش یک ملک با استفاده از روش سرمایه‌گذاری (Capitalization Rate) استفاده می‌شود.
• تعیین نرخ بازده: NOI به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا نرخ بازده سرمایه‌گذاری خود را محاسبه کنند.

چه مواردی در محاسبه NOI لحاظ نمی‌شود؟

• هزینه استهلاک: استهلاک به معنای کاهش ارزش دارایی‌ها در طول زمان است و در محاسبه NOI لحاظ نمی‌شود.
• بهره وام: بهره‌ای که سرمایه‌گذار برای خرید ملک پرداخت می‌کند، در محاسبه NOI لحاظ نمی‌شود.
• مالیات بر درآمد: مالیات بر درآمدی که از اجاره ملک حاصل می‌شود، در محاسبه NOI لحاظ نمی‌شود.

کاربردهای NOI

• سرمایه‌گذاری در املاک: سرمایه‌گذاران از NOI برای ارزیابی پتانسیل درآمدزایی یک ملک و مقایسه آن با سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری استفاده می‌کنند.
• وام مسکن: بانک‌ها و موسسات مالی از NOI برای ارزیابی توانایی بازپرداخت وام توسط متقاضیان وام مسکن استفاده می‌کنند.
• تحلیل مالی شرکت‌های املاک: شرکت‌های املاک از NOI برای ارزیابی عملکرد دارایی‌های خود و ارائه گزارش‌های مالی به سهامداران استفاده می‌کنند.

محدودیت‌های NOI

• یک تصویر کامل ارائه نمی‌دهد: NOI تنها یک جنبه از عملکرد یک ملک را نشان می‌دهد و برای ارزیابی کامل یک سرمایه‌گذاری، باید سایر عوامل مانند نرخ خالی بودن، هزینه‌های تعمیرات اساسی و روند بازار را نیز در نظر گرفت.
• تفاوت در تعریف: ممکن است در برخی موارد، تعریف و محاسبه NOI با کمی تفاوت انجام شود.

در کل، NOI یک ابزار مهم برای تحلیل مالی املاک است و به سرمایه‌گذاران و تحلیلگران کمک می‌کند تا تصمیمات سرمایه‌گذاری بهتری اتخاذ کنند.

اگر می خواهید ببینید NOI سالانه چگونه می تواند خدمات بدهی سالانه شما را پوشش دهد، این نسبتی است که باید استفاده کنید. اگر نسبت پوشش بدهی (DCR) بیش از 1.0 باشد، به این معنی است که پس از سرویس دهی وام مسکن باید مقداری درآمد خالص باقی بماند. اگر کمتر از 1.0 باقی بماند، درآمد برای پرداخت وام مسکن کافی نیست.

DCR چگونه محاسبه می‌شود؟

فرمول ساده DCR به این صورت است:

DCR = درآمد خالص عملیاتی (NOI) / هزینه‌های بهره

• NOI: همانطور که قبلاً توضیح دادیم، درآمد خالص عملیاتی است که پس از کسر تمام هزینه‌های عملیاتی از درآمد کل اجاره به دست می‌آید.
• هزینه‌های بهره: مجموع تمام هزینه‌های بهره‌ای است که برای بدهی‌های مربوط به آن ملک پرداخت می‌شود.

تفسیر DCR

• DCR بیشتر از 1: این نشان می‌دهد که درآمد حاصل از ملک بیشتر از هزینه‌های بهره است و بنابراین، توانایی پرداخت بدهی وجود دارد. هرچه DCR بالاتر باشد، حاشیه ایمنی بیشتری وجود دارد و ریسک ناتوانی در پرداخت بدهی کمتر است.
• DCR کمتر از 1: این نشان می‌دهد که درآمد حاصل از ملک کمتر از هزینه‌های بهره است و بنابراین، برای پرداخت بدهی با مشکل مواجه خواهید شد. این وضعیت نشان‌دهنده‌ی ریسک بالای سرمایه‌گذاری است.

چرا DCR مهم است؟

• ارزیابی ریسک سرمایه‌گذاری: DCR به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا ریسک مرتبط با یک سرمایه‌گذاری در املاک را ارزیابی کنند.
• تصمیم‌گیری در مورد وام: بانک‌ها و موسسات مالی از DCR برای ارزیابی توانایی بازپرداخت وام توسط متقاضیان استفاده می‌کنند.
• مقایسه املاک: سرمایه‌گذاران می‌توانند از DCR برای مقایسه املاک مختلف و انتخاب بهترین گزینه استفاده کنند.

عوامل موثر بر DCR

• نرخ بهره: افزایش نرخ بهره باعث افزایش هزینه‌های بهره و کاهش DCR می‌شود.
• نرخ اشغال: افزایش نرخ اشغال باعث افزایش NOI و در نتیجه افزایش DCR می‌شود.
• هزینه‌های عملیاتی: افزایش هزینه‌های عملیاتی باعث کاهش NOI و در نتیجه کاهش DCR می‌شود.

نکات مهم درباره DCR

• DCR یک شاخص است، نه یک پاسخ قطعی: اگرچه DCR یک ابزار بسیار مفید است، اما به تنهایی نمی‌تواند تمام جوانب یک سرمایه‌گذاری را نشان دهد.
• DCR باید در کنار سایر شاخص‌ها تحلیل شود: برای تصمیم‌گیری بهتر، باید DCR را در کنار سایر شاخص‌های مالی مانند نسبت بدهی به ارزش (Loan-to-Value Ratio) و نرخ سرمایه‌گذاری (Cap Rate) تحلیل کرد.
• DCR ممکن است در طول زمان تغییر کند: عوامل مختلفی مانند تغییرات در نرخ بهره، هزینه‌های عملیاتی و نرخ اشغال می‌توانند بر DCR تاثیر بگذارند.

به طور خلاصه، DCR یک ابزار کلیدی برای ارزیابی توانایی یک ملک در پوشش هزینه‌های بدهی است. سرمایه‌گذاران باید قبل از هرگونه تصمیم سرمایه‌گذاری، به دقت DCR را محاسبه و تحلیل کنند.

وام دهندگان فقط این نسبت بعدی را دوست دارند. این به این دلیل است که از این طریق، آنها می توانند ارزیابی کنند که آیا وام گیرنده بالقوه می تواند وام مسکن خود را بدون تلاش زیاد بازپرداخت کند یا خیر. به شما می گوید که چه مقدار از درآمد عملیاتی صرف خدمات وام مسکن می شود. به همین دلیل است که این معادله بسیار منطقی است.

هر بانک سقف متفاوتی برای مبلغی که مایل است به وام گیرنده وام دهد، خواهد داشت. اگر شما وام گیرنده هستید، این چیزی است که خارج از کنترل شماست، پس نگران آن نباشید. چیزی که باید به آن توجه داشته باشید این است که آیا جریان نقدی ملک شما می تواند وام مسکن را برآورده کند تا خودش هزینه آن را بپردازد. اگر پول نقدی که به دست می آورید به میزان قابل توجهی در پرداخت بدهی وام مسکن شما کوتاهی می کند، عملی است که عقب نشینی کنید و به جای دیگری نگاه کنید.

اگر واقعاً قصد خرید ملک را دارید، موارد زیادی وجود دارد که باید در نظر بگیرید. می توانید از وام دهنده بخواهید مدت وام را تمدید کند تا بتوانید پرداخت های ماهانه کمتری داشته باشید. با این حال، این باعث افزایش علاقه انباشته شما در طول سال ها می شود. به عنوان یک واکنش، می توانید بلافاصله اجاره را افزایش دهید. نکته منفی این است که شما ممکن است مستاجران را از ملک خود دور کنید که به این معنی است که اجاره ای را که قرار است درآمد بیشتری به شما بدهد از دست خواهید داد. ممکن است بخواهید پیش پرداخت بالاتری بپردازید که باعث کاهش مقدار وام می شود. با این حال، این بر بازگشت سرمایه شما تأثیر منفی می گذارد و دوام سرمایه گذاری را کاهش می دهد. در این صورت چه باید کرد؟

اکنون، شما همه نسبت‌های کلیدی را برای ارزیابی مناسب از قابلیت دوام ملک دارید، اما به یاد داشته باشید که این فرمول‌ها تنها سال اول مالکیت ملک را محاسبه می‌کنند. در سال های بعد، تغییرات متعددی ممکن است و ممکن است اتفاق بیفتد. سهام سالانه شما رشد خواهد کرد، هزینه های شما ممکن است به دلیل تورم افزایش یابد، اجاره بها ممکن است به دنبال بازار بالا یا پایین شود، گروه مالیاتی یا وضعیت شما ممکن است تغییر کند و عوامل بی شمار دیگری ممکن است در افزایش یا کاهش بازده سرمایه گذاری شما نقش داشته باشند.