چگونه ویژگی های جریان نقدی مثبت را پیدا کنیم

اگر به دنبال کسب درآمد از طریق املاک و سرمایه گذاری هستید، داشتن یک جریان نقدی ثابت از اهمیت بالایی برخوردار است. مطمئناً می‌توانید سرمایه‌گذاری‌های بالقوه را ارزیابی کنید، اما داشتن یک جریان نقدی مثبت بسیار مهم‌تر و مهم‌تر است. داشتن جریان نقدی مثبت به این معنی است که تمام هزینه های مربوط به ملک را با استفاده از درآمد اجاره پوشش می دهید و برای شما سود به همراه دارد. به عبارت ساده تر، به این معنی است که پس از پرداخت تمام هزینه ها با درآمد اجاره، باز هم مازاد دارید.

درک اهمیت جریان نقدی مثبت آسان است، اما یافتن چنین ویژگی هایی می تواند چالش برانگیز باشد. هنگام جستجوی ملک، باید عواملی را در نظر بگیرید که می توانند بر جریان نقدی مثبت تأثیر بگذارند. در اینجا چند فاکتور برای در نظر گرفتن وجود دارد:

1. موقعیت مکانی: موقعیت ملک بسیار مهم است. املاک در مناطق مطلوب با تقاضای بالا و نرخ خالی پایین به احتمال زیاد جریان نقدی مثبت دارند.

2. درآمد اجاره: درآمد اجاره باید تمام هزینه ها از جمله پرداخت وام مسکن، مالیات بر دارایی، بیمه و هزینه های نگهداری را پوشش دهد.

3. پرداخت های وام مسکن: پرداخت های وام مسکن باید مقرون به صرفه باشد و ملک باید درآمد اجاره ای کافی برای پوشش پرداخت های وام مسکن ایجاد کند.

4. مالیات بر دارایی: مالیات بر دارایی می تواند از مکانی به مکان دیگر بسیار متفاوت باشد. هنگام محاسبه درآمد اجاره، در نظر گرفتن مالیات بر دارایی ضروری است.

5. بیمه: در محاسبه درآمد اجاره باید هزینه های بیمه را در نظر گرفت.

6. هزینه های نگهداری: هزینه های نگهداری بسته به سن و شرایط ملک می تواند بسیار متفاوت باشد. مهم است که در هنگام محاسبه درآمد اجاره، هزینه های نگهداری را در نظر بگیرید.

7. نرخ خالی: نرخ خالی درصدی از زمانی است که ملک خالی می ماند. نرخ بالای جای خالی می تواند منجر به درآمد کمتر اجاره ای و جریان نقدی منفی شود.

8. مدیریت املاک: هزینه های مدیریت املاک می تواند به درآمد اجاره بخورد. هنگام محاسبه درآمد اجاره، باید هزینه های مدیریت ملک را در نظر گرفت.

9. هزینه های سرمایه ای: هزینه های سرمایه ای، مانند تعویض سقف یا سیستم تهویه مطبوع، می تواند پرهزینه باشد. هنگام محاسبه درآمد اجاره، توجه به این هزینه ها ضروری است.

10. ارزش ملک: افزایش ارزش ملک در طول زمان است. در حالی که این منبع درآمد تضمینی نیست، هنوز هم هنگام ارزیابی جریان نقدی بالقوه ملک در نظر گرفتن ضروری است.

با در نظر گرفتن این عوامل، می توانید جریان نقدی بالقوه ملک را بهتر ارزیابی کنید و با تصمیمات آگاهانه سرمایه گذاری بکنید.

ویژگی جریان نقدی مثبت در املاک و مستغلات چیست؟

چگونه جریان نقدی مثبت را محاسبه کنیم؟

برای محاسبه جریان نقدی مثبت، باید مراحل زیر را در نظر بگیرید:

تعیین درآمد اجاره: کل درآمد اجاره ای که از ملک دریافت می کنید به صورت ماهانه یا سالانه محاسبه کنید. این شامل در نظر گرفتن عواملی مانند نرخ های خالی، افزایش احتمالی اجاره بها و سایر منابع درآمد مرتبط با اجاره است.

محاسبه هزینه های عملیاتی: شناسایی و محاسبه تمام هزینه های عملیاتی مرتبط با ملک. این شامل مالیات بر دارایی، بیمه، هزینه های نگهداری، هزینه های مدیریت دارایی، خدمات آب و برق و سایر هزینه های مربوط به ملک می شود.

کم کردن هزینه های عملیاتی از درآمد اجاره: برای به دست آوردن درآمد خالص عملیاتی (NOI) کل هزینه های عملیاتی را از کل درآمد اجاره کم کنید. این نشان دهنده جریان نقدی ایجاد شده توسط ملک قبل از در نظر گرفتن خدمات بدهی و مالیات است.

خدمات بدهی را در نظر بگیرید: اگر وام مسکن یا هر وام دیگری در ملک دارید، خدمات بدهی ماهانه یا سالانه را محاسبه کنید. برای تعیین جریان نقدی پس از پرداخت بدهی، خدمات بدهی را از NOI کم کنید.

عامل مالیات: هر گونه تعهد مالیاتی مرتبط با ملک را در نظر بگیرید و پس از پرداخت بدهی آنها را از جریان نقدینگی کم کنید.

رقم حاصل جریان نقدی مثبت تولید شده توسط ملک خواهد بود. توجه به این نکته مهم است که این محاسبه می تواند پیچیده باشد و ممکن است نیاز به تجزیه و تحلیل مالی دقیق داشته باشد. برای محاسبات دقیق و جامع جریان نقدی بر اساس دارایی خاص و وضعیت مالی خود، با یک مشاور املاک مشورت کنید.

چرا ویژگی های سرمایه گذاری جریان نقد مثبت مهم هستند؟

چگونه می توان ویژگی جریان نقدی مثبت را برای سرمایه گذاری پیدا کرد 

مزایا و معایب یافتن املاک و مستغلات جریان نقدینگی

یافتن املاک و مستغلات با جریان نقدینگی می‌تواند مزایا و معایب خاص خود را داشته باشد. برخی از این مزایا و معایب عبارتند از:

مزایا:

1. گردش سرمایه: املاک و مستغلات با جریان نقدینگی مثبت می‌توانند به شما امکان گردش سرمایه را بدهند. با خرید و فروش مستغلات با جریان نقد مثبت، می‌توانید سرمایه خود را روز به روز افزایش دهید و در سرمایه‌گذاری‌های جدید شرکت کنید.
2. درآمد پایدار: املاک و مستغلات با جریان نقد مثبت می‌توانند منبع درآمد پایدار باشند. اجاره ملک یا درآمد حاصل از فروش ملک می‌تواند به شما درآمد منظم و پایداری را فراهم کند.
3. حفاظت از ارزش سرمایه: خرید املاک و مستغلات با جریان نقد دارای ارزش سرمایه‌گذاری است. با توجه به روند افزایش قیمت هاست، ملک ممکن است در طول زمان ارزش زیادی به خود گیرد و به شما سود قابل توجهی را به ارمغان آورد.
4. افزایش ارتباط با سرمایه‌گذاران: داشتن جریان نقد مثبت از املاک و مستغلات می‌تواند به شما کمک کند تا روابطی بهتر با سرمایه‌گذاران برقرار کنید. با نمایش یک جریان نقد قوی، ممکن است سرمایه‌گذاران جدید جذب کنید و به مشوق کننده برای سرمایه‌گذاران قبلی تبدیل شوید.

معایب:

1. پتانسیل بروز مشکلات ناشی از تأخیر در پرداخت: در صورتی که اجاره‌دهنده یا خریدار ملک تعهدی را نداشته باشد، شما ممکن است با مشکلات مالی مواجه شوید. این می‌تواند باعث تأخیر در دریافت درآمد و افزایش هزینه‌ها شود.
2. نیاز به مدیریت و نگهداری: مدیریت و نگهداری املاک و مستغلات نیاز به زمان و هزینه دارد. این شامل تعمیر و نگهداری عمومی، مدیریت مستاجران و هزینه‌های دیگر است. این هزینه‌ها و زمان‌بر بودن ممکن است به شما هزینه‌های اضافی و مسئولیت‌های اضافی بیفزاید.
3. ریسک نقدینگی: املاک و مستغلات با جریان نقد مثبت ممکن است در برخی مواقع ارزش زیادی داشته باشند، اما در شرایطی که بازار املاک کاهش یابد، خروجی جریان نقد ممکن است بیشتر از ورودی جریان نقد باشد و از جریان نقد منفی همراه باشد.
4. تأثیر تغییرات قوانین و مقررات: تغییر قوانین و مقررات ممکن است تأثیر بزرگی بر صنعت املاک و مستغلات داشته باشد. این تغییرات می‌تواند نتیجه‌ای مثبت یا منفی بر جریان نقد و سودآوری شما داشته باشد.

باید توجه داشت که این مزایا و معایب به میزان و شرایط هر سرمایه‌گذاری واقعی متفاوت است. قبل از هر گونه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، به مطالعه دقیق و تحلیل کسب و کار نیاز دارید.

نتیجه

سوالات متداول

1. آیا باید به خرید ملکی با جریان نقدی منفی فکر کنید؟

2. قانون 2% و قانون 50% چیست؟