نکات حقوقی فروش مال مشاع عبارتند از:

توافق طرفین:

مشخص کردن حصص مالکیت:

مشخص کردن حصص مالکیت در فروش مال مشاع بسیار حائز اهمیت است. این مسئله نشان دهنده سهم هر فرد صاحب در مال مشاع است. برای مشخص کردن حصص مالکیت، می توان به روش های زیر اقدام کرد:

تقسیم مساحت:

در این روش، مساحت مال مشاع بین صاحبان حصص مالکیت تقسیم می شود. معمولاً براساس کاربری و مساحت هر قسمت، سهم هر صاحب مشخص می شود. به عنوان مثال، اگر مال مشاع یک واحد مسکونی با مساحت 100 متر مربع است و دو نفر به تناسب 50 متر مربع برای هر کدام حق مالکیت دارند.

تعیین بر اساس تعداد واحدها:

در برخی موارد، ممکن است مال مشاع شامل واحدهای مستقلی باشد، مانند آپارتمان ها یا واحدهای تجاری. در این صورت، بر حسب تعداد واحدها، حصص مالکیت تعیین می شود. به عنوان مثال، اگر مال مشاع یک ساختمان شامل 10 واحد است و هر نفر یک واحد را مالک است، سهم هر فرد 10 درصد می باشد.

توافق طرفین:

صاحبان مالکیت ممکن است قبل از فروش مال مشاع به توافقی درباره حصص مالکیت برسند. در این صورت، طرفین میتوانند توافق کنند که چگونه سهم هر فرد را مشخص کنند. مشخص کردن حصص مالکیت بر اساس توافق طرفین می تواند انعطاف پذیری بیشتری داشته باشد.

بهتر است که در توافق طرفین در مورد حصص مالکیت، یک وکیل مشاور حقوقی متخصص موظف شود تا مطمئن شوید که حقوق هر صاحب و تعهدات مالکیت مشترک به درستی مشخص شده است و مشکلاتی در آینده ایجاد نمی شود.

اجازه اکثریت:

تخصیص ریسک و پاداش:

در فروش مال مشاع، تخصیص ریسک و پاداش نیز مسئله‌ای مهم است که باید در نظر گرفته شود. در زمان توافق برای فروش مال مشاع، طرفین باید توافقی درباره تخصیص ریسک و پاداش در مورد مال مشاع داشته باشند. در ادامه، می‌توان به برخی نکات مربوط به تخصیص ریسک و پاداش در فروش مال مشاع اشاره کرد:

تخصیص هزینه‌ها:

هزینه‌های مربوط به مال مشاع باید بین طرفین توزیع شود. ممکن است هزینه‌ها مانند هزینه‌های نگهداری، تعمیرات یا مدیریت راهبردی باشند. طرفین باید توافق کنند که هزینه‌ها به چه نحوی تعیین و توزیع می‌شود.

تقابل پاداش و ریسک:

در مال مشاع، هم پاداش‌ها و هم ریسک‌ها ممکن است وجود داشته باشند. طرفین می‌توانند به توافقی درباره انتقال و تخصیص این پاداش‌ها و ریسک‌ها بپردازند. برای مثال، در صورت بروز سود یا درآمد، آیا پاداش به نسبت حصص مالکیت تقسیم می‌شود؟ و در مقابل، در صورت وقوع ضرر یا خسارت، آیا همه طرفین ریسک را به نسبت مالکیت تقبل می‌کنند؟

تعهدات مالی:

در برخی موارد، طرفین ممکن است تعهدات مالی درباره مال مشاع داشته باشند. این ممکن است شامل تعهدات مربوط به کنترل هزینه‌ها، تامین منابع مالی برای تعمیر و نگهداری یا تعهدات مربوط به امینت مالی باشد. طرفین باید در قرارداد فروش به این تعهدات مالی توجه کنند و راهکارهایی برای تخصیص آنها را بررسی کنند.

مهم است که طرفین قبل از امضای قرارداد فروش، با یک وکیل مشاور متخصص مشورت کنند تا درباره تخصیص ریسک و پاداش بهترین تصمیمات را بگیرند و حقوق و تعهدات خود را به درستی مشخص کنند.

تأیید به مراجع مربوطه:

در برخی موارد، فروش مال مشاع نیاز به تأیید از مراجع مربوطه مانند شهرداری، اداره بهره برداری عمومی و یا سازمان مربوطه دارد. این تأییدها به منظور اطمینان از اعتبار و قانونی بودن فروش مال مشاع و بررسی چگونگی انتقال ملکیت و تأثیر آن بر منابع عمومی و مشتریان است.

به‌عنوان مثال، در برخی کشورها، انتقال مالکیت مال مشاع بخشی از اداره ثبت املاک و مستغلات است و باید در سازمان ثبتی مربوطه ثبت شود. شهرداری همچنین می‌تواند نقشی در مدیریت مالکیت مشترک داشته باشد، به‌خصوص در مورد اموری مانند طبقه‌بندی، تجهیزات انتقالی و تقسیم هزینه‌ها.

با توجه به محدودیت‌ها، پیشنهاد می‌شود طرفین قبل از فروش مال مشاع با مراجع مربوطه در ارتباط باشند و هرگونه مجوز و تأیید موردنیاز را تهیه کنند. این کار به اطمینان از انطباق با قوانین و مقررات لازم در قسمتی که مال مشاع واقع شده است کمک می‌کند.

نظارت قضایی:

توصیه می‌شود قبل از هرگونه فروش مال مشاع، از یک وکیل مشورت گرفته شود تا حقوق و تعهدات طرفین با دقت مشخص شود.