تعریف و انواع املاک تجاری

املاک تجاری (CRE) چیست؟

املاک تجاری (CRE) اموالی است که منحصراً برای اهداف مرتبط با تجارت یا برای فراهم کردن یک فضای کاری به جای فضای زندگی استفاده می شود که در عوض یک املاک مسکونی را تشکیل می دهد. بسیاری از املاک و مستغلات تجاری به عنوان اماکن اجاره‌ای درآمد زا هستند. در این صورت، مالک املاک تجاری اجاره‌دهندگانی را انتخاب می‌کند که برای استفاده از اموال خود هزینه‌ای را به مالک پرداخت می‌کنند. این اجاره‌ها معمولا با قراردادهایی همراه هستند که شرایط استفاده دقیقاً بیان، ازجمله دوره و شرایط پرداخت اجاره تعیین می‌کند.

املاک و مستغلات تجاری در اشکال مختلفی وجود دارد. این می تواند هر چیزی از یک ساختمان اداری گرفته تا یک دوبلکس مسکونی یا حتی یک رستوران، کافی شاپ یا انبار باشد. افراد، شرکت‌ها و سایر مشاغل می‌توانند از املاک و مستغلات تجاری با اجاره آن، یا نگهداری و فروش مجدد آن، درآمد کسب کنند.

آشنایی با املاک تجاری (CRE)

املاک تجاری و مستغلات مسکونی دو دسته اصلی املاک و مستغلات را تشکیل می دهند. املاک مسکونی شامل سازه هایی است که برای سکونت انسان در نظر گرفته شده است و برای استفاده تجاری یا صنعتی نیست. همانطور که از نام آن پیداست، املاک تجاری در تجارت استفاده می شود، و املاک اجاره ای چند واحدی که به عنوان محل سکونت برای مستاجران خدمت می کنند، به عنوان فعالیت تجاری برای مالک طبقه بندی می شوند.

املاک و مستغلات تجاری به طور معمول بسته به عملکرد به چهار طبقه طبقه بندی می شوند:

1. فضای اداری
2. استفاده صنعتی
3. اجاره چند خانواده
4. خرده فروشی

دسته بندی های فردی نیز ممکن است بیشتر طبقه بندی شوند. به عنوان مثال، انواع مختلفی از املاک خرده فروشی وجود دارد:

• هتل ها و استراحتگاه ها
• مراکز استریپ
• رستوران ها
• امکانات بهداشتی

به همین ترتیب، فضای اداری چندین زیرگروه دارد. اغلب به عنوان کلاس A، کلاس B یا کلاس C مشخص می شود:

• کلاس A بهترین ساختمان ها را از نظر زیبایی شناسی، قدمت، کیفیت زیرساخت و موقعیت مکانی نشان می دهد.
• ساختمان‌های کلاس B معمولاً قدیمی‌تر هستند و از نظر قیمت به اندازه ساختمان‌های کلاس A رقابتی نیستند. سرمایه گذاران اغلب این ساختمان ها را برای بازسازی هدف قرار می دهند.
• ساختمان‌های کلاس C قدیمی‌ترین ساختمان‌ها هستند که معمولاً بیش از 20 سال سن دارند و در مناطق کمتر جذابی قرار دارند و نیاز به تعمیر و نگهداری دارند.

توجه داشته باشید که برخی از مقامات منطقه‌بندی و صدور مجوز بیشتر به مالکیت‌های صنعتی – سایت‌هایی که برای تولید و تولید کالاها، به‌ویژه کالاهای سنگین استفاده می‌شوند- می‌افتند، اما اکثر آنها آن را زیرمجموعه‌ای از املاک تجاری می‌دانند.

اجاره های تجاری

برخی از کسب و کارها مالک ساختمان هایی هستند که اشغال می کنند. با این حال، مورد معمول تر این است که ملک تجاری اجاره است. معمولاً یک سرمایه گذار یا گروهی از سرمایه گذاران مالک ساختمان هستند و از هر کسب و کاری که در آنجا فعالیت می کنند، اجاره دریافت می کنند. نرخ اجاره تجاری – قیمت اشغال یک فضا در یک دوره مشخص شده – معمولاً به دلار اجاره سالانه در هر فوت مربع نقل می شود. برعکس، نرخ های املاک مسکونی به عنوان مبلغ سالانه یا اجاره ماهانه ذکر می شود.

اجاره‌های تجاری معمولاً از یک سال تا 10 سال یا بیشتر طول می‌کشد، با فضاهای اداری و خرده‌فروشی که معمولاً به طور متوسط ​​​​5 تا 10 سال اجاره دارند. این را می توان با اجاره نامه های کوتاه مدت سالانه یا ماه به ماه مسکونی بیشتر در تضاد قرار داد.

چهار نوع اصلی اجاره ملک تجاری وجود دارد که هر کدام به سطوح مختلف مسئولیت از سوی مالک و مستاجر نیاز دارند.

• اجاره خالص، مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی می کند.
• اجاره دوگانه خالص (NN) مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی و بیمه می کند.
• اجاره شبکه سه گانه (NNN) مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی، بیمه و نگهداری می کند.
• بر اساس اجاره ناخالص ، مستاجر فقط اجاره بها را پرداخت می کند و مالک مالیات بر دارایی، بیمه و نگهداری ساختمان را می پردازد.

مدیریت املاک تجاری

مالکیت و نگهداری املاک تجاری اجاره ای مستلزم مدیریت کامل و مستمر توسط مالک است . صاحبان املاک ممکن است بخواهند یک شرکت مدیریت املاک تجاری را استخدام کنند تا به آنها در یافتن، مدیریت و حفظ مستاجران، نظارت بر اجاره‌ها و گزینه‌های تامین مالی، و هماهنگی نگهداری و بازارپسندی املاک کمک کند. دانش تخصصی یک شرکت مدیریت املاک تجاری مفید است، زیرا قوانین و مقررات حاکم بر چنین املاکی بسته به استان، شهرستان، شهرداری، صنعت و اندازه متفاوت است.

مالکان املاک تجاری باید بین حداکثر کردن اجاره بها و به حداقل رساندن جای خالی و گردش مالی مستاجر تعادل ایجاد کنند. گردش مالی برای صاحبان CRE می تواند پرهزینه باشد زیرا فضا باید برای پاسخگویی به نیازهای خاص مستاجران مختلف تطبیق داده شود – برای مثال، اگر رستورانی در حال نقل مکان به ملکی است که زمانی توسط یک باشگاه اشغال شده بود.

در نهایت، برای مدیریت موثر املاک تجاری، به دانش و تجربه یک شرکت مدیریت املاک تجاری احتیاج است. این شرکت‌ها قادرند تا با توجه به نیازهای مالکان، نظارت بهتر بر املاک تجاری، بهبود اجاره‌ها و بهینه‌سازی گردش مالی و بهره‌وری از بهترین گزینه‌های تامین مالی، به مالکان خدماتی مطلوب و حرفه‌ای ارائه دهند.

چگونه سرمایه گذاران در املاک تجاری کسب درآمد می کنند

سرمایه گذاری در املاک تجاری می تواند به طور بالقوه سودآور باشد و به عنوان یک پوشش در برابر نوسانات بازار سهام عمل کند. سرمایه‌گذاران می‌توانند هنگام فروش از طریق قدردانی از ملک درآمد کسب کنند ، اما بیشتر بازده از اجاره مستاجر است.

 سرمایه گذاران می‌توانند با استفاده از مهارت‌های مدیریتی، هزینه‌های دیگر را نیز کاهش دهند و سود خالص بیشتری را عاید خود کنند. همچنین، زمانی که قرارداد اجاره پایان می‌یابد، سرمایه گذار می‌تواند با فروش ملک، سرمایه خود را با پیشرفت بازار افزایش دهد و در حین اجاره، درآمد بیشتری کسب کند. در نتیجه، سرمایه گذاری در املاک تجاری می‌تواند یک راه سودآور و پایدار برای کسب درآمد باشد.

سرمایه گذاری مستقیم

سرمایه گذاران می توانند از سرمایه گذاری های مستقیم در جایی که از طریق مالکیت دارایی فیزیکی صاحب خانه می شوند استفاده کنند . افرادی که برای سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک تجاری مناسب‌تر هستند، کسانی هستند که دانش زیادی در مورد این صنعت دارند یا می‌توانند شرکت‌هایی را استخدام کنند که این کار را انجام می‌دهند. املاک تجاری یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با ریسک بالا و سود بالا هستند. چنین سرمایه‌گذاری احتمالاً فردی با ارزش خالص بالا است  زیرا سرمایه‌گذاری CRE به مقدار قابل توجهی سرمایه نیاز دارد.

ملک ایده آل در منطقه ای با عرضه CRE کم و تقاضای بالا است که نرخ اجاره مطلوبی را به همراه خواهد داشت. قدرت اقتصاد محلی منطقه نیز بر ارزش خرید CRE تأثیر می گذارد.

این نوع سرمایه‌گذاری در املاک تجاری برای فردی با ارزش خالص بالا توصیه می‌شود، زیرا نسبت به دیگر نوع سرمایه‌گذاری‌ها، نیاز به سرمایه بالا دارد.

سرمایه گذاری غیر مستقیم

بازار سرمایه یکی از بهترین روش‌های سرمایه‌گذاری برای افراد است. اما برخی افراد، به دلایل مختلف، ممکن است نتوانند به‌طور مستقیم در بازار سرمایه سرمایه‌گذاری کنند. در این موارد، سرمایه‌گذاری غیر مستقیم می‌تواند یک گزینه مناسب باشد.

سرمایه گذاری غیر مستقیم به معنای سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگری از بازار سرمایه است که می‌تواند احتمالاً باعث بالا رفتن سرمایه‌نویسی شما شود. برای مثال، شما می‌توانید به‌طور غیرمستقیم در بازار تجاری سرمایه‌گذاری کنید، به این صورت که اوراق بهادار مختلفی را در بازار خریداری کنید. این اوراق بهادار می‌توانند شامل صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) یا صندوق‌های قابل معامله در بورس (ETF) باشند. این صندوق‌ها در سهام تجاری مرتبط با دارایی‌های تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنند و به شما فرصت سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف از بازار شرکت‌ها را می‌دهند.

با سرمایه‌گذاری در شرکت‌های تامین کننده به بازار املاک تجاری، مانند بانک ها و مسکن ها، نیز می‌توانید به‌طور غیرمستقیم در بازار سرمایه سرمایه‌گذاری کنید. به عنوان مثال، شما می‌توانید سهم در بانک شرکت بگیرید تا زمانی که این بانک در بازار سرمایه عملکرد خوبی داشته باشد. این روش سرمایه‌گذاری به شما فرصت‌های سرمایه‌گذاری دیگری را هم می‌دهد، بجای اینکه برای کنترل مستقیم و داشتن آن مجموعه، زمان و هزینه بیشتری را به صرف خواهید کرد.

در کل، سرمایه گذاری غیر مستقیم می‌تواند یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری برای افراد باشد که نمی‌توانند به‌طور مستقیم در بازار سرمایه سرمایه‌گذاری کنند. این روش باعث بالا رفتن سرمایه‌نویسی شما خواهد شد و فرصت انتخاب گزینه‌های سرمایه‌گذاری مختلف را به شما می‌دهد.

مزایای املاک تجاری

املاک تجاری با داشتن نرخ های لیزینگ جذاب به عنوان یکی از بزرگترین مزایای خود شناخته می شوند. در مناطقی که ساخت و ساز جدید به دلیل محدودیت های قانونی یا کمبود زمین مورد استقبال قرار می گیرد، املاک تجاری پتانسیل بازدهی بسیار بالا و جریان های نقدی پایدار را دارند. اجاره ساختمان های صنعتی عموما با نرخ پایین تری نسبت به برج های اداری صورت می گیرد، با این حال، دارای کمترین هزینه های سربار می باشد.

املاک تجاری همچنین از قراردادهای اجاره نسبتا طولانی تر با مستاجرین نسبت به املاک مسکونی سود می برند. این مدت اجاره طولانی به دارنده املاک تجاری مقدار قابل توجهی از ثبات جریان نقدی را می دهد، تا زمانی که مستاجران بلندمدت ساختمان را اشغال کنند.

علاوه بر ارائه یک منبع درآمد پایدار و غنی، املاک تجاری پتانسیل افزایش سرمایه را نیز ارائه می دهد، تا زمانی که ملک به خوبی نگهداری و به روز باشد. و مانند همه اشکال املاک و مستغلات، این یک طبقه دارایی متمایز است که می تواند گزینه متنوعی موثر برای یک سبد متوازن ارائه دهد .

معایب املاک تجاری

قوانین و مقررات بازدارنده اصلی برای اکثر افرادی است که می خواهند مستقیماً در املاک تجاری سرمایه گذاری کنند. مالیات، مکانیک خرید، و مسئولیت های نگهداری برای املاک تجاری در لایه های قانونی مدفون شده است. این الزامات با توجه به استان، شهرستان، صنعت، اندازه، منطقه بندی و بسیاری از طرح های دیگر تغییر می کند. اکثر سرمایه گذاران در املاک تجاری یا دانش تخصصی دارند یا لیست حقوق و دستمزد افرادی که این کار را انجام می دهند.

مانع دیگر افزایش ریسک ناشی از گردش مالی مستاجر است، به ویژه در اقتصادی که تعطیلی غیرمنتظره خرده‌فروشی، املاک را بدون اطلاع قبلی خالی می‌کند.

در مورد مسکن، امکانات مورد نیاز یک مستاجر معمولاً منعکس کننده امکانات مستاجران قبلی یا آینده است. با این حال، با یک ملک تجاری، هر مستاجر ممکن است نیازهای بسیار متفاوتی داشته باشد که نیاز به نوسازی پرهزینه دارد. سپس مالک ساختمان باید فضا را برای تطبیق تجارت تخصصی هر مستأجر تطبیق دهد. یک ملک تجاری با جای خالی کم اما گردش مالی مستاجر زیاد ممکن است به دلیل هزینه های بازسازی برای مستاجران ورودی ضرر کند.

افرادی که به دنبال سرمایه گذاری مستقیم در املاک هستند، باید به عواملی نظیر قوانین و مقررات قانونی پیچیده و نیاز به دانش تخصصی و روشکاری توجه کنند. به علاوه، برای کاهش مخاطرات ناشی از این نوع سرمایه گذاری، کارآیی ساختمان و اجاره به مستاجرانی با نیازهای مشابه توصیه می‌شود.

نکته پایانی

املاک تجاری به املاکی اطلاق می شود که به طور خاص برای اهداف تجاری یا درآمدزایی استفاده می شود. این با املاک مسکونی متفاوت است زیرا پتانسیل ایجاد درآمد اجاره ای و همچنین افزایش سرمایه برای سرمایه گذاران را دارد. چهار طبقه اصلی املاک تجاری عبارتند از: فضای اداری، صنعتی، اجاره چند خانواری و خرده فروشی.

سرمایه گذاری در املاک تجاری معمولاً به پیچیدگی بیشتر و سرمایه بیشتری از سرمایه گذاران نسبت به املاک مسکونی نیاز دارد، اما می تواند بازدهی بالاتری را ارائه دهد. REITهای تجاری عمومی روشی امکان پذیر برای افراد برای سرمایه گذاری غیرمستقیم در املاک تجاری بدون دانش تخصصی در این بخش است.